LA VENDITA
L’art. 1470 del Codice Civile definisce così il concetto di vendita:
” La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo ” . La vendita è normalmente un contratto ad effetti reali, ovvero un contratto nel quale la proprietà del bene venduto passa automaticamente dal venditore al compratore al momento del consenso tra le parti.
Ne consegue che il perfezionamento della vendita avviene alla conclusione del contratto, indipendentemente dall’obbligo di pagare il prezzo convenuto per il compratore, e dall’obbligo di consegnare la cosa per il venditore, che può avvenire anche in un tempo successivo. Nella vendita di beni immobiliari è di fondamentale importanza la distinzione, ai fini della determinazione del prezzo, tra Vendita a misura e Vendita a corpo.
– Un immobile si intende venduto a misura, quando nel contratto di vendita e indicata la sua misura ed il prezzo e determinato in ragione di un tanto per ogni unita di misura ( ad esempio una certa cifra per ogni metro quadrato ). In tal caso il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo, se la misura effettiva dell’immobile risulta inferiore a quella indicata in contratto. Se invece questa risulta superiore, il compratore deve corrispondere il supplemento di prezzo, con facoltà di recedere dal contratto quando l’eccedenza sia superiore alla ventesima parte della misura dichiarata ( art. 1537 Cod. Civ. ).
– Un immobile si intende venduto a corpo, quando il prezzo è determinato in riferimento al corpo dell’immobile e non alla sua misura, anche se questa fosse stata dichiarata. In tal caso non si procede a diminuzione o supplemento di prezzo, tranne che la misura reale risulti inferiore o superiore alla ventesima parte rispetto a quella eventualmente indicata nel contratto. Anche in tal caso, quando il compratore dovesse sopportare un supplemento di prezzo, ha la facoltà di recedere, anziché effettuare il pagamento della differenza ( art. 1538 Cod. Civ. ).
L’obbligo di pagare un prezzo o un corrispettivo come indicato nel contratto, può anche avvenire con il reciproco trasferimento, tra due soggetti, della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti; in tal caso ciò viene identificato come Permuta ( art. 1552 Cod. Civ. ), esempio: ti trasferisco il mio alloggio in montagna contro il trasferimento a mio favore del tuo ufficio in città.
Nel contratto di permuta, se uno dei soggetti subisce l’esproprio da terzi del diritto di acquisto, può scegliere se riavere la cosa ceduta all’altro contraente in permuta, o il controvalore della cosa espropriatagli, salvo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.
Le spese della permuta e le altre accessorie vengono di regola, salvo patto contrario, divise tra le parti in misura uguale e si applicano, per quanto possibile, tutte le norme della vendita. Nella terminologia delle agenzie immobiliari si parla spesso impropriamente di ” permuta ” nel caso in cui un soggetto conferisca incarico ad un’agenzia per la vendita del suo immobile, per destinare il ricavato all’acquisto di un altro immobile, di cui contemporaneamente si proponga l’acquisto, subordinando reciprocamente ognuno dei due affari all’esito positivo dell’altro; esempio: io acquisto questo immobile a patto che si venda il mio per cui io vendo il mio immobile a patto che l’altro sia ancora in vendita e disponibile all’acquisto. E’ evidente che in trattative di tal specie si realizzano due distinti contratti di vendita.
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