Donazione – Varie Tipologie
Quando si intende intestare un immobile a qualcuno è necessario effettuare una donazione. Per intestare una casa a una persona non c’è solo la donazione pura e semplice. Il Codice civile conosce diverse alternative alla donazione di un immobile, che vedremo in seguito.
La donazione è un contratto che richiede l’atto notarile e due testimoni. Le imposte e le spese notarili per l’atto sono a carico del beneficiario della donazione, il cosiddetto donatario (salvo patto contrario tra le parti, fermo restando la responsabilità solidale tra le parti).
Quanto alle imposte, queste sono costituite da:
Imposta di registro: pari al 2% del valore catastale se si tratta di prima casa per il donatario; diversamente, è pari al 9%;
Imposta ipotecaria: pari a 50 euro, se si tratta di prima casa; diversamente, è pari al 2% del valore dell’immobile;
Imposta catastale: pari a 50 euro, se si tratta di prima casa; diversamente, è pari all’1% del valore dell’immobile.
Infine, c’è l’imposta sulle donazioni. L’aliquota però varia a seconda del grado di parentela intercorrente tra le parti. Ecco a quanto ammonta:
4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario;
6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario;
6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.
Donazione – Varie Tipologie
Il secondo modo per intestare una casa a una persona è citarla nel testamento, nominandola erede o legatario. La differenza tra le due figure sta nel fatto che l’erede, di solito, percepisce una percentuale di tutto il patrimonio attivo e passivo del defunto (ad esempio, il 30% dei crediti e dei debiti), mentre il legatario riceve solo uno specifico bene (l’immobile, ad esempio), senza rispondere però dei debiti del defunto. Le imposte sulla successione sono le stesse di quelle previste per le donazioni. Inoltre, anche un lascito testamentario può essere contestato dagli eredi legittimari (coniuge e figli o, in assenza dei figli, i genitori) qualora il testatore abbia, tramite esso, leso le quote di legittima a questi ultimi spettanti. Il termine resta sempre di 10 anni dal decesso.
La donazione con vitalizio alimentare quando il donatario, in cambio dell’intestazione del bene, si impegna a prestare assistenza morale e materiale al donante fino all’ultimo dei suoi giorni.
Il beneficiario di una donazione (cosiddetto vitaliziante) assume un vero e proprio obbligo di prestare assistenza a colui che gli ha ceduto il proprio bene (cosiddetto vitaliziato). Non si tratta di una previsione formale, ma di un impegno giuridico che non si può ignorare. Come per la donazione, il contratto deve avvenire dinanzi a un notaio.
Un altro mezzo spesso utilizzato per intestare un immobile è la donazione con riserva di usufrutto. In pratica, il donante conserva sull’immobile il diritto di usufrutto (di solito, vita natural durante), potendovi quindi vivere o darlo in affitto a proprio piacimento. Il donatario ne è invece nudo proprietario: la sua proprietà diventerà piena alla scadenza dell’usufrutto e solo in quel momento ne potrà disporre a proprio piacimento. In pratica, con la morte del donante-usufruttuario, il nudo proprietario diventa definitivamente e completamente proprietario del bene, senza alcuna limitazione.
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